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第五届安徽楼市总评榜颁奖典礼高端对话环节

来源: 2019年01月28日

第五届安徽楼市总评榜颁奖典礼 高端对话环节实录

互相环节的特邀嘉宾是:地产明星任志强、合肥学院房地产研究所所长朱德开、安徽省商业经济学会副秘书长孔令刚、安徽信达房地产营销顾问有限公司策划总监吴小路

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议题一:从马王之争看电商时代的房地产发展方向

孔令刚:各位好,其实这个问题首先应当由我们任先生先回答,我抛砖引玉引出这个话题。电商时代改变了很多模式,电商时代怎么样借助互联平台来开展房地产的营销,这一点更值得大家去思考。在这样的电商时代,在互联时代,实际上变成一个自媒体时代,和传统的营销模式发生了很大变化。客户和用户是不同的概念,怎么样借助互联的平台让你的信息准确的传递出去,十分重要。

吴小路:我发表一些个人看法,马王之赌,从电商的发展来看,虽然说今年双十一电商创下了350亿的价值,但是客户更注重优惠的形式。电商在一定程度上减少了零售,购买实际上是一种体验的过程,发散到房地产这一块,我认为房产电商仅仅只能作为房地产营销过程中的手段模式而已。

央视的调查,有6成的友对络上面进行房地产购买还是有很大质疑。络上的商品信息与我们线下信息可能会存在不符合的现象。络、电视、报纸、杂志,从公信力上来说络是排在最后一位。

房地产跟零售商不一样,房地产商品是大宗的商品,完全依靠线上的推广可能会存在困难性。在买房过程中最主要的几点,包括看房、签合同、备案这三点是电商不能解决的问题。

朱德开:我认为马王之争没有输的人,两个人都会赢。随着我们大量年轻人进入买房时代,他们越来越依靠或者说善于使用络,所以说在房地产行业利用络媒体进行销售肯定是一个趋势。怎么样把房地产高价值的产品完全通过络将它营销出去有很大的难度

第五届安徽楼市总评榜颁奖典礼高端对话环节

,因为现在我们在上附加值比较低。

住房是一房一价,很难标准化的,商品价值高,最后的交易是要通过实实在在的平台进行交易,未来将房地产与络日益融合的趋势越来越紧密的趋势可能有一个更新模式的出现。

任志强:社会永远是进步的过程,无法用现在的标准去衡量未来。这两个人都不知道会有什么样新的东西出现。最近诺贝尔奖金获得者写的一本书《建立新的金融秩序》,其中提到他最初在美国建立价格的时候,那是非常落后的手段。这个人曾经成功的预测了机器人可以超过人下赢国际象棋。实际上比他预测提前了。比尔盖茨和他进行了很多讨论,比尔盖茨认为他说的是对的。我们知道社会的进步和人类的进步是人们无法想象的。我们要相信未来的发展科技进步是不能以现在的思维能力去考虑的,他们赌约的基础是不存在的,所有人都会双赢,所有人在进步中获得更多的乐趣。你用发展的眼光看未来,你就不会停留在这个问题上,而我更愿意让我们的思想飞翔,也许你们可以看到更加好的东西。

议题二:在楼市调控的市场环境下,房企应以商业开发为主还是住宅开发为主

孔令刚:国家近几年宏观调控政策,从最初的一个部门到现在多个部门,到现在新一届政府。随着政策的变化,实际上起到非常大的导向作用,是一个指挥棒的作用。随着调控政策的变化,我们也希望各位开发企业能够紧跟大势的变化,能够调整自己的开发策略。比如大势变化,包括电商时代。大家预言电商时代对传统的商业有非常大的冲击,但是不是说所有的都是这样的,你通过互联可以订,但是必须要到现场去体验,要根据具体的情况去分析。

吴小路:随着目前城市化的进程,包括现在人民日常生活消费的升级,应该说给商业地产带来了很广阔的发展空间。信达在各个地方拿地,拿地的成本不断攀升,整个住宅市场竞争比较激烈。住宅本身的价格和商业相比也有很大的差距。现在整个商业地产开发公司都在做转型,有的是因为本身的战略决策进行转型,有的是因为本身项目企业的规模扩大,而产生的均衡转型,有的开发企业是因为整个宏观调控的政策转型。像华润、信达等企业可能更多的通过本身雄厚的资金实力来进行短期的商业覆盖,他们更多的是中长期的持有和长期的现金流。在这一块开发企业向商业地产转型的过程中,要选择自己的价值链条。

朱德开:从合肥市的市场来看,刚刚任总也介绍了安徽省第三产业相对于一线城市来说是比较落后。但正是这样,为我们商业地产提供了很大的空间。从长远的前景来看,应该说我们合肥市安徽省的商业地产有很大的发展空间。商业地产要通过降价的办法是卖不出去的,住宅仅仅是解决刚性居住的问题,只要价格便宜购房者会不辞辛苦住到那地方去。但商业地产不一样,如果周边没有好的人气,形成不了市场的话,你送给我也不到那地方去。专业要求要比住宅大的多,不是所有的开发企业都能做商业地产。作为一个普通的消费者来讲,你是投资住宅还是投资商业,如果你的资产雄厚,你的心理承受能力大,你可以投资商业地产。

任志强:我觉得这是一个伪问题,从1998年到现在为止,我们说的泛商业体系,在所有的投资比重中占30%,从来没有发生过大的变化。如果这个投资比率没有发生变化,谁在转型呢。从土地供应量上来看,商业用地和住宅用地的比例基本是三七分,什么时候倒过来了,商业用地多了吗,没有。你们可以查任何一年,你要把两三年搁在一起,商业用地的总用地指标在所有用地中就占这么大比例,你也不可能让所有的企业都转移到商业这一块。

商业运行的规律是什么?就是第三产业的比重。商业是第一产业和第二产业人口向第三产业转移,才需要这么多服务功能。如果你没有这么多第三产业比重,没有这么多劳动就业人口你要这么多东西做什么。你们看到很多企业向商业地产转移,是因为一线城市达到了城镇化率,第三产业达到这么高,所以这些地区需要为第三产业服务的商业建筑越来越多。

合肥刚刚是从住宅向商业转化的过程,如果低于50%的城镇化率是发展不起来。如果有30万的人口盖了30万平米的房子,没有那么多人去填满它。在郑州要找一个独立的写字楼里面全是外资机构的几乎没有,合肥估计也没有,所以很多地区都想建一个CBD,金融产业不够怎么能建起来。

所以当一个城市的城镇化率达到一定指标的时候,你需要第三产业的比重才会越来越高,这是向它转移的过程。所以我们只能说在企业与企业之间进行了调整。过去的商业用地明显看到商业机构自建的占多数,而不是开发商建的占多数。北京的王府井在全国各地都有,但大部分的房子是自己建的。千万不要误导大家完全可以向这个产业转移,不可能都转移,我们还有很大发展机会,不可能所有人都干这种,如果都要这样干的话,这个产业就完蛋了。我们还是希望不管是媒体也好,还是开发商也好,都要有一个清晰的头脑,正确的选择自己企业的发展战略。

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